8.2 부동산대책 내용 요약 정리의 모든것.

LTV,DTI가 뭐길래? 8.2부동산대책 내용 대출규제 알기 쉽게 요약 정리편. [부동산공부7]

8.2 부동산대책 내용이 발표된지 거의 한달이 지나간다. 부동산대책에 대한 내용을 요약 정리해 보았다. 정부의 부동산대책이 나오면서 LTV, DTI라는 대출규제에 관심이 커졌고, 갭투자자들은 집을 내놔도 팔리지 않는다는 뉴스도 보였다. 

LTV,DTI란? 뜻 알아보자. 

이번 8.2 대책에서 다주택자는 물론이고 무주택자에게도 타격을 안겨준 규제책은 LTV와 DTI 규제였다. 

LTV 란 뜻을 먼저 알아보면 담보인정비율이라는 말인데 Lon-to-value ratio의 약자로 은행에서 대출해줄때 담보물의 가격에 대비해 인정해주는 금액의 비율을 말한다. 집값이 4억이라는 아파트를 담보로 최대2억까지 대출이 가능할 경우 LTV 비율은 50%가 된다는 뜻이다. 

DTI란 총부채상환비율을 말한다. 내가 돈을 빌리는데 소득 대비 원금과 이자를 얼마나 상환할 수 있는가를 따지는 것이다. 예를 들어 내 연 소득이 5천만원인데 DTI를 50%로 설정하면 은행에서 총부채의 원금과 이자를 합한 상환액이 1년 상환액이 2,500만원을 초과하지 않도록 제한하는 것이다. 

여기서 문제가 된것이 LTV,DTI의 대출규제인데 무주택자인 경우라고 해도 비조정대상지역을 사는 경우를 제외하고는 모두 LTV가 축소됐다. 6.19대책 이전에 LTV가 70%에서 8.2대책 이후 40%까지 축소된것이다. 서울 세종 등 투기지역에선 자기자본이 60% 있어야 아파트로 내집마련을 할 수 있게 된 것이다. 

[8.2 부동산대책 내용 요약 정리]

부동산 추가담보대출 사실상 불가능

이번 대출규제의 가장 큰 특징은 투기지역(서울 11개구 세종)에서의 아파트 추가담보대출이 불가능해졌다는 것인데, 원칙적으로 전국에서 세대당 1건 이상 주택담보대출(분양권 중도금대출 포함)을 받았다면 투기지역에서 추가 주담대를 받을 수 없게 정책이 바뀌었다. 

대출규제 기준이 차주(개인당)가 세대 기준으로 바뀌었기 때문인데, 투기지역은 세대당 1건만 주담대를 받을 수 있다고 하며, 투기과열지구(일부 은행 건수 제한)와 조정대상지역은 주담대 건수 제한이 없다고 한다. 다만 LTV가 각각 40%, 60%인데다 기존 주담대가 있다면 10% 포인트 축소됐다. 분양권 중도금 대출 및 정비사업 이주비 대출에도 똑같이 적용된다. 

중도금 대출 축소 규제

분양받거나 분양권을 살 경우 중도금 대출 건수도 세대당 2건으로 축소됐는데, 특히 조정대상지역은 세대당 1건이다. 여기서 주의할 것은 투기지역은 중도금대출을 주담대 1건으로 본다고 한다. 

세대 기준은 주택청약시 세대로 보면 되는데 차주의 세대중 세대주와 세대주 배우자는 무조건 포함된다. 나머지 세대주의 직계 존비속(세대주 배자우자의 직계존속) 즉 부모 조부모 자녀 손자 등은 주민등록등본을 기준으로 동일세대를 판명한다. 세대분리를 하면 동일세대가 아니다. 

처분조건 일시적 1주택자 

• -8월 2일까지 매매계약을 체결하고 8월 2일까지 대출신청을 하지 못한 경우 
• -1주택자가 주담대를 대출 취급일(대출신청일) 기준 2년이내, 이주비 등 집단대출의 경우 소유권이전등기 기준 2년이내 기존 주택을 처분하면 무주택 세대로 취급 
• -1주택자가 기존주택 주담대보대출 전액 즉시 상환(새 주택 매매계약 잔금일 기준) 조건으로 추가 대출시 LTV DTI 10% 차감하지 않음 
• -분양권 보유자가 주담대 대출 취급일(대출신청일) 기준 2년이내, 분양권 중도금, 정비사업 이주비 등 집단대출의 경우 소유권이전등기 기준 2년이내 기존 분양권을 처분하면 무주택 세대로 취급 

서민 실수요자 

• -서민 실수요자는 투기지역 투기과열지구 LTV DTI 10% P 상향 
• -무주택자 또는 처분조건 일시적 1주택자 대상 
• -서민 실수요자 요건: 투기지역 투기과열지구 부부합산소득 7천만원(생애최초 8천만원. 조정대상지역은 6천만원/7천만원) 이하, 주택 가격 6억원(조정대상지역은 5억원) 이하, 무주택 세대주. 분양권은 주택보유로 봄 

투기지역 대출규제(분양권 중도금 대출 포함) 

• -세대당 1건이 원칙 
• -전국 어디에서든 주담대 대출건수(분양권 중도금 대출 포함)가 1건 이상 있다면 투기지역 아파트 신규대출 불가. 단독주택은 가능 
• -다만 대출 취급일(대출신청일) 기준 2년내, 이주비 대출 등 집단대출의 경우 소유권이전등기 기준 2년이내 처분 조건이라면 가능. 단 주담대 건수가 1건인 경우만 가능. 2건 이상인 경우 주담대 즉시 상환해야만 대출 가능 

투기과열지구 대출규제 

• -원칙적으로 주담대 대출 건수 제한 없어 
• -은행별로 제한 달라 확인필요 
• -1건이상 주담대 보유자가 다른 주택구입을 위해 대출신청시 기존 주택 매도계약 첨부시 LTV 40% 적용. 10% 포인트 차감 안함 

조정대상지역및 비조정대상지역 대출규제 

• -주담대 대출건수 제한 없음 
• -주담대 1건이상 여부에 따라 LTV DTI 10% 차감. 비조정대상지역도 적용 
• -1건이상 주담대 보유자가 다른 주택구입을 위해 대출신청시 기존 주택 매도계약 첨부시 LTV 각각  60%, 70% 적용. 10% 포인트 차감 안함  

정비사업 이주비 중도금대출 잔금대출 규제 

• -조합원 이주비 대출: 8월 3일 이후 매매계약시 감정평가액의 투기지역 투기과열지구 LTV 40%(기주담보 30%) 적용. 8월 2일 이전에 이주비 받은 대출 승계에도 40%(기주담보 30%) 적용 
• -중도금(추가분담금) 대출: 8월 3일 이후 대출시(승계포함) 투기지역 투기과열지구의 경우 조합원 분양가의 40%(30%)까지 받는 게 원칙. 조합 확인 필수 
• -잔금대출도 분양권 잔금대출과 똑같이 LTV 적용 
• -투기지역에서 이주비대출은 주담대 대출건수에서 제외. 추가분담금 대출 가능 

분양권 중도금 잔금대출 규제 

• -8월 3일 이후 입주자모집공고를 한 주택 대출 강화 적용. 투기지역 투기과열지구 LTV 40%(30%) 적용. 잔금대출 LTV DTI 대출 40%(30%) 적용 
• -중도금 대출(8월 3일 이후 분양권 승계 포함) 건수도 세대당 비조정대상지역 2건, 조정대상지역 1건 적용. 소급 적용 
• -투기지역에선 중도금 대출을 주담대로 보고 추가 대출 불허 

<출처 : 닥터 아파트- 원문 보러가기>

★자세한 사항은 한글파일 첨부하니 다운받으시면 됩니다. 

2017.08.02+부동산대책.hwp

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