재건축초과이익환수제란? 알기쉽게 정리

재건축초과이익환수제란 무엇인지 알아보자. [부동산 공부하기9]

얼마전 분양가상한제 적용이 발표된 후 재건축초과이익환수제에 대한 말들이 많았다. 내 머릿속에는 부동산에 대한 개념이 없어 재건축초과이익환수제란 무엇인지 몰라 알기쉽게 정리 해보기로 했다. 

재건축 조합들에게 좋은 일이 아니라고 하는데 이들에게는 분양가 상한제가 ‘엎친 데 덮친 격’이라고 하는데 무슨 뜻인지 뉴스로 부동산공부를 해보는 것도 도움이 될것 같다. 

분양가상한제로 투기과열지구에 해당하는 강남·서초·송파·강동구 등 ‘강남4구’ 재건축 추진 단지 조합들이 비상이 걸렸다고 한다. 재건축 사업을 할때 일반 분양가가 낮아지면 조합원 수익이 주는데 그만큼 조합원들의 분담금이 늘어나는 구조이기때문이라고 한다. ‘재건축 초과이익환수제’는 2018년 1월1일부터 시행될 예정이라고 하는데 재건축 조합들이 연말까지 관리처분인가를 신청할 계획이었다고들 한다. 

왜 이들은 갑자기 발등에 불이 떨어졌다는둥 엎친 데 덮친 격이라고 할까? 먼저 재건축초과이익 환수제란 무엇인지 알아보자. 

재건축초과이익환수제란 재건축 사업 종료 시 조합원의 이익분이 1인당 3000만원을 넘는 경우 최대 50%를 부담금으로 거둬가는 제도다. 2006년 9월 도입됐지만 2008년 이후 주택 가격이 안정세를 보이고 주택 가격이 급등할 가능성이 낮아지자 2012년, 2014년 두 차례에 걸쳐 제도 시행이 유예된 후 2018년 부활을 앞두고 있다. 이에 따라 2018년 1월 1일 관리처분인가 신청을 한 단지부터 이 제도가 적용되게 된다. 

<이데일리 발췌 원문보기>

[재건축초과이익환수제란? 알기쉽게 정리]

초과이익환수가 시작되는 시점은 재건축 조합설립추진위원회의 설립 승인일이고 종료시점은 재건축 준공인가일이라고 한다. 초과이익환수제 계산법은 {종료시점 주택가액 -(개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 총액 + 개발비용)}X부가율이라고 한다. 재건축 초과이익 환수에 관한 법률은 12조에 나와 있는데 부과율 및 부담금이 조합원1인당 평균이익이 3천만원 이하이면 면제이고 3,000만원 초과 5,000만원 이하 부터 계산법이 달라진다. 

[재건축 초과이익 환수에 관한 법률/ 부동산공부 9]

위의 표에서처럼 환수액이 달라질 수있어 초과이익 환수제를 피하기 위해서는 올연말까지 관리처분 인가 신청을 냈어야 하는것이다. 그런데 여기에 분양가 상한제가 실시된다고 하니 시간이 촉박하고, 투기과열지구에 해당하는 곳들은 갑자기 재건축 사업에 불이 켜진 모양이다. 재건축 인가를 받는데는 여러가지 절차가 있어 시간이 꽤 많이 소요되는 모양이다. 

[재건축과 재개발의 차이 / 부동산 공부 9]

참고로 재건축과 재개발의 차이를 알아보자. 

재건축은 주변생활 편의시설(도로, 상하수도, 공용주차장, 문화시설, 녹지, 가스공급 등 공동이용시설)은 괜찮은데 건물이 노후되거나 밀집되어 있어 주거환경이 좋지 않은곳을 개선하는 사업으로 주택과 토지를 동시에 소유하고 있어야 조합원의 자격이 주어지는 것이라고 한다. 그래서 흔히 알고 있는 연립, 옛날 아파트 같은 곳들에서 재건축이 많이 일어나고 민간이 주도하는 경우가 많은 것라고 한다. 

주택재개발사업은 주변생활시설이나 도로 같은 환경이 열악하면서 건물이 불량이거나 노후되고, 밀집되어있는지역에서 일어나는 공공성격의 사업이라고 하는데 토지, 건물 소유자도 조건에 따라 조합원이 될 수 있다고 한다. 

부동산공부 9편은 재건축초과이익환수제란 무엇인지 살펴보았다. 

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