분양가 상한제란? 투기과열지구 다음달부터 시행하는 이유

분양가 상한제란? 투기과열지구 다음달부터 실시하는 이유.[부동산공부8]

투기과열지구로 성남시 분당구와 대구 수성구가 추가로 지정됬는데 여기에 다음달부터 분양가상한제 시행이 된다고 하니 어떤 내용인지 알아보자. 정부가 끝없이 오르는 집값을 잡겠다고 8.2 부동산 대책을 발표한지 한달만에 다시 분양가 상한제 시행 카드를 들고 나왔다. 

분양가 상한제란 무엇인가? 

지난 2015년 4월부터 유명무실해졌던 민간택지의 분양가 상한제가 다음 달에 다시 시행한다. 우리나라 집값 급등의 진원지인 서울 강남권 재건축 아파트의 수익성이 크게 낮아질 것으로 보인다고 하는데 분양가 상한제가 무엇인지 알아본다. 

분양가 상한제란 주택 가격이 급등하면서 주택건설업체들이 과도하게 이익을 남긴다는 사회적 여론에 따라 2005년 3월9일부터 시행된 제도로 아파트 입주자 모집시 택지비,공사비,간접비외 그밖의 비용등을 분양각겨으로 공시해야 한다는 제도이다. 즉 분양할때 이런저런 비용이 들어 있다고 정확히 소비자에게 알리는것이라고 보면 되겠다. 

분양가격은 국토해양부장관이 매년 3월과 9월에 고시하는 기본형 건축비에 건축비 가산비용과 택지비를 적용하여 산출하여 분양가격을 책정하게 된다. 2009년 5월 4일부터는 도시형 생활주택의 경우에는 분양가상한제 적용을 배제하였으며, 2010년 4월 5일부터는 경제자유구역의 경우 경제자유구역위원회에서 외자 유치촉진과 관련이 있다고 인정하여 상한제 배제를 심의․의결한 경우 및 관광특구 내 초고층건축물의 경우 분양가상한제 적용 배제지역을 확대했다. 

[분양가 상한제란]

그런데 정부가 8.2 대책이후 분양가 상한제를 다음달부터 부활한다고 한다. 최근 3개월 집값 상승률이 물가 상승률의 2배를 넘고, 거래량이 20%이상 늘었는데 정부에서는 분양가를 시세의 85% 이하로 제한하겠다고 한다. 정부 입장에서는 분양가를 낮춰 주변 집값을 내리겠다고 하는 의도인데 정부의 의도와 달라 차익을 노리는 투기꾼들이 몰릴 수 있다는 점이 문제시 되고있다고 한다. 

예를 들자면 8.2 대책이후 강남의 한 모델하우스에 4만명 가까이 사람들이 몰렸다고하는데 1평에 분양가가 4,250만원인데 주변시세보다 저렴한 것이라고 한다. 여기서 문제가 집값 하락보다 시세차익 기대가 커서 강남 및 분양시장이 투기하기 좋게 변질 될 수 있다는 점이 문제가 되는 것이라고 한다. 

고작 땅 한평에 4,250만원이라니 도무지 이해할 수 없는 가격이지만 강남에서는 이게 저렴한것이라고 한다. 

분양가 상한제 효과는 분양가상한제를 시행할 경우 집값을 내리는데 효과적이 되지만 공급이 줄어들고 시세차익을 노리는 전문 투기꾼들이 기승을 부린다고 하고, 반대로 분양가를 자율화 하면 분양가가 급상승하고 집값이 전반적으로 오르기 때문에 이래저래 마땅치가 않아보인다. 

분양가상한제 지역으로는 투기과열지구가 해당될 것으로 보인다. 투기과열지구는 서울 25개 구와 과천시, 세종시, 오늘 추가된 성남시 분당구, 대구 수성구를 포함해 전국 29곳이다.

 

서울 주요 지역이 분양가 상한제 사정권에 들어갔다는 분석이 나온다. 

통계청에 따르면 최근 3개월(6∼8월)간 소비자물가지수는 0.7% 상승했다. 이런 물가상승률이 이어진다고 가정하면 특정 지역의 8~10월 석달간 집값이 물가상승률 2배인 1.4% 이상 오를 경우 11월부터 상한제 적용 기본요건을 충족하게 된다. 

최근 한국감정원의 ‘8월 주택가격동향’ 조사에서 매매가격 상승률이 비교적 높았던 서울 강남구(0.67%), 송파구(0.71%), 동작구(0.74%), 마포구(0.45%), 강동구(0.59%) 등이 적용 대상 후보군에 근접했다고 볼 수 있다. 

김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산 연구위원은 “이달 일반분양이 예정된 서초구 ‘신반포센트럴자이’(신반포6차 재건축)와 강남구 개포동 ‘래미안 강남포레스트’(개포시영 재건축) 등의 청약 경쟁률이 다음달 이후 분양가 상한제 적용 여부에 영향을 끼칠 변수로 떠올랐다”고 말했다.

<한겨레신문 발췌 : 원문보기>

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