부동산시세 - 건물가격 산출방법 시세 알아보는 법

부동산시세 알아보는 법 - 건물가격 산출 방법 [부동산공부1]

부동산시세를 아는데는 여러가지 방법이 있겠지요. 요즘은 kb국민은행의 kb부동산사이트를 많이 이용합니다. 사이트에서 부동산시세를 알아보기 위해서는 아파트나 오피스텔을 선택하고 원하는 지역을 선택하면 됩니다. 원하는 지역을 선택하면 부동산시세를 알아볼 수있네요. 참 간단하죠?

그런데 주변 시세가 아니라 내가 원하는 건물,빌딩의 가격을 알고 싶을땐 어떻게 할까요. 투자를 위해서 공인중개사에서 소개를 받은 건물이 있다거나 경매를 통해 미리 사전 답사를 갔는데 어떻게 하면 건물의 현재 부동산 시세를 알 수 있을까요. 이럴때 유용한 방법이 있어 소개합니다. 부동산시세를 알아볼 수 있는 건물가격 산출방법을 익혀둔다면 가격과 관련해서 시간낭비와 매매에 관해서 불필요한 오해를 줄일 수 있어 상당히 유용하다고 해요. 

부동산시세의 기준으로 사용할 수 있는 평가방법에는 복성식평가법, 수익률평가법,연면적평가법 세가지가 있습니다. 

오늘은 첫번째 복성식 평가법에 대해 알아볼까요. 

01. 복성식 평가법.

복성식 평가법은 토지 시세를 알고 건물의 준공년도를 알면 쉽게 건물 가치를 산출 할 수 있는 방법이에요. 

고전적인 건물가격 산출방법입니다. 

투자하고자 하는 건물이 내가 살지 않는 낯선 지역이라면 해당 지역의 공인중개사에 물어 대략적인 시세를 구할 수 있습니다. 

이방법을 쓸 수 없다면 토지이용계획확인서를 열람해서 공시지가를 구하는 방법이 있습니다. 

※ 토지이용계획확인서는 토지이용규제정보서비스에서 확인가능 ▶바로가기

일반적으로 공시지가는 시세의 60%정도를 반영한다고 해요. 

공시지가에 1.5~2배를 더하면 토지가격이 어느정도 구해집니다. 

단 지역적 호재나 이슈가 있다면 예외로 해야 합니다. 

관리지역이나 농림지역의 공시지가는 시세의 60%를 반영하지 못한다고 볼 수 있지만 도시지역은 복성식평가법이 어느정도 부동산시세를 가늠하는데 도움이 됩니다. 

조금 복잡한 건물가격 산출방법이지만 부동산시세를 알아보는데 꽤 유용하기 때문에 익혀두면 좋을것 같네요. 

예 ) 33.5㎡ (약100평)의 대지위에 연면적 991.5㎡(약 300평) / 지하1층,지상5층의 건령 15년의 근생건물이 있을경우

- 공시지가 평당 1,155만원 / 공시지가를 시세로 전환 60% 반영

- 1,157만원 ÷ 0.6 = 1,925만원

따라서 해당 토지의 시세는 평당 1,900만원에서 2,000만원선으로 추정이 가능하고 해당 건물의 토지가격은 19~20억으로 추정할 수 있습니다. 

해당건물이 신축건물이라면 건물 가격은 약 10억 5,000만원이구요. 

사용연수가 15년이므로 잔존년수는 25년. 

건물 잔존가격은 약 6억 5,000만원

결론적으로 토지각격 + 건물 잔존가격 = 건물가격 이라는 부동산시세를 알 수 있습니다. 

여기서는 토지가격 19억 + 건물잔존가격 6억5천 = 25억 5천만원이 건물가격이 되겠습니다. 

조금 복잡하지만 알아두면 유용한 부동산시세 건물가격 산출방법이었습니다. 

다음편에서는 수익률평가법을 알아보도록 할게요. 

<10년안에 꼬마빌딩 한 채 갖기에서 발췌하였습니다>

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